Comme pour tout dispositif, bénéficier du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) nécessite de remplir un certain nombre de conditions. Un investissement est de nature LMNP notamment lorsqu’un particulier met en location un logement meublé à un tiers.
Il faut savoir que les biens meublés se louent généralement plus cher que lorsqu'ils sont vides, mais le critère le plus déterminant concerne les revenus imposables issus de ce type de location. Avant de vouloir investir dans un appartement, il faut bien tenir compte des plafonds pour obtenir le statut LMNP. Le premier plafond à prendre en compte pour le statut LMNP est celui relatif aux revenus annuels de la location meublée. Selon le code général des impôts, un loueur meublé non professionnel est celui qui remplit au moins l’une des deux conditions suivantes :
- Les recettes perçues par l’ensemble de son foyer fiscal pour cette activité sont inférieures à 23.000 € (loyer et charges) par an.
- Les recettes tirées de la location meublée sont inférieures au montant des autres revenus de son foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Si vos revenus locatifs sont supérieurs au seuil prévu ?
Dans le cas ou vos revenus locatifs dépassent 23.000 € mais qu’ils ne constituent pas plus de la moitié des revenus de votre foyer, vous conservez le statut LMNP.
Par contre, si vos revenus locatifs sont supérieurs à 23.000 € mais aussi à la moitié de vos autres revenus, vous basculez en statut LMP (loueur meublé professionnel).
La location meublée étant une activité civile au plan juridique et commerciale au plan fiscal, les revenus qui en sont issus ne sont pas des revenus fonciers. Ils sont donc imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui est souvent plus avantageuse. Selon le montant de vos recettes locatives, vous pouvez choisir entre plusieurs régime Selon la fiscalité LMNP choisie, des seuils sont alors à respecter.
Le régime micro BIC
Pour pouvoir bénéficier du régime micro BIC, le plafond limitant les recettes tirées de la location LMNP en 2020 est de 72.500 €. En-dessous de ce seuil, le propriétaire peut appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus imposables et par conséquent la moitié seulement de ceux-ci est imposée à l’impôt sur le revenu.
Le régime micro BIC n’est donc intéressant que si vos charges sont inférieures à 50% de vos revenus car il ne vous sera pas possible de déduire de charges supplémentaires. Par ailleurs, il est à souligner que le micro BIC est le régime fiscal des micro-entrepreneurs qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité.
Le Censi Bouvard
Pour l’acquisition d’un logement meublé neuf en résidence services destiné à une location en LMNP, la réduction d’impôt est de 11% du prix d’achat plafonné à 300 000 € hors taxe, sur 9 ans. Le procédé d’amortissement est possible au-delà de ce seuil. La TVA est également récupérable à la condition de ne pas revendre le bien avant 20 ans.
Le régime réel simplifié
Cette fiscalité LMNP permet de pratiquer la déduction de tous les frais et charges qui concernent le logement, comme :
- Les intérêts d’emprunt
- Les taxes et assurances
- Les charges
- Les travaux de remise en état...
- L’amortissement des biens immobilier (hors terrain) et mobiliers
La durée de l’amortissement, qui est une charge déductible des revenus LMNP, varie suivant la nature du bien amorti (meuble ou immeuble). De plus, si votre investissement LMNP est déficitaire parce que vos loyers ne couvrent pas les charges déduites, vous pouvez reporter ce déficit sur les années suivantes pendant 10 ans.
N’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations, je pourrai vous aider à mettre en place une assurance vie adaptée à votre projet.
Dirigeant d'Olea Patrimoine
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