Acquérir des parts de SCPI par le biais d’une société soumise à l’IS

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif géré par une société de gestion qui se charge de trouver des biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer et de distribuer les revenus aux associés.

Dans cette stratégie il s’agira de SCPI de rendement qui vont acquérir des immeubles professionnels (commerces, bureaux, santé, tourisme, etc.), habituellement peu accessibles aux particuliers en direct et distribuer un revenu régulier.

Comment ça fonctionne ?

1/ Vous constituez une société qui sera soumise à l’impôt sur les sociétés. Vous pouvez avoir recours à une société civile dont le fonctionnement est simple et économique. Vous êtes désigné gérant dans les statuts, et vous pouvez prévoir que vous serez à ce titre libre d’arbitrer et de céder les actifs

2/ La société acquiert les parts de SCPI de rendement qu’elle finance :
- soit au moyen de liquidités que vous aurez apporté en compte courant d’associé.
- soit au moyen d’un prêt bancaire.

3/ La société perçoit les loyers. Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est de l’ordre de 4 à 5 % par an. Les loyers sont imposés au niveau de la société civile qui les perçoit, donc à l’impôt sur les sociétés.

Points de vigilance

• Comme tout achat immobilier, les parts de SCPI sont soumises aux fluctuations du marché immobilier. La qualité des sociétés de gestion et la diversité des actifs et secteurs d’activités sont autant de leviers pour diluer les risques liés à cet investissement.
• Le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés permet, en général, d’amortir comptablement les biens immobiliers (c’est-à-dire de déduire chaque année une charge qui correspond à la dépréciation de l’immobilier). Toutefois, aucun amortissement comptable ne peut être constaté par la société sur les parts de SCPI qu'elle détient (ni sur les immeubles détenus par la SCPI).
• Les parts de SCPI sont taxables à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI) si vous êtes concerné par cet impôt (patrimoine immobilier net >1,3 millions d’euros).
• Les titres de la société à l'IS sont imposables à hauteur de la valeur représentative d'actifs immobiliers. Les comptes courants d'associés détenus dans la société civile à l'IS ne sont pas taxables à l'IFI. Cependant, lorsque le compte courant a été créé après le 1er janvier 2018, vous ne pouvez pas en tenir compte au titre du passif pour diminuer la valeur de vos parts sociales à déclarer, sauf si vous pouvez prouver le but non principalement fiscal de votre opération.

Avantages/inconvénients

Comprendre la SCPI avec un cas pratique

Basile et Suzanne sont frères et sœurs, âgés d’une quarantaine d’années, ils viennent de recevoir une somme de 200 000 € (100 000 € chacun, nets d’impôts) suite au décès de leur oncle.

Ils veulent investir ensemble dans la pierre, leur critère primordial est de n’avoir aucun souci de gestion.

Ils sont séduits par l’idée acquérir des parts de SCPI de rendement (hypothèse de rendement net de frais de gestion à 4 %). Ils ont tous les deux un taux d’imposition marginal de 41 % à l’impôt sur le revenu.

Option 1 – achat en direct

Option 2 – achat par l’intermédiaire d’une société civile soumise à l’IS

Constitution d’une société civile à l’IS. Capital social : 1 000 €.

Apport en compte courant par Basile et Suzanne : 199 000 €.

Acquisition par la SCI des parts de la SCPI de rendement. Les résultats de la SCPI seront soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de 15% car ils sont inférieurs à 38 120 € par an.

Ils ne subiront aucun prélèvements sociaux.

• Leur compte courant d'associé sera intégralement consommé au terme de 29 ans environ.
• La perception de revenu sera encore possible ensuite par des distributions de dividendes.
• Cette société permet en outre une gestion efficace de la transmission : Basile et Suzanne peuvent réaliser une donation de la nue-propriété (s’ils souhaitent conserver les revenus) ou de la pleine propriété de leurs parts sociales.