La loi DENORMANDIE est un nouveau dispositif fiscal largement inspiré de la loi PINEL, pour encourager les investissements immobiliers locatifs dans l’ancien avec travaux. Il s’agit d’un dispositif fiscal intéressant car les biens bénéficient d’une localisation avantageuse (cœur de centre-ville) et des prix de l’immobilier particulièrement faibles dans les villes concernées.
Quel est le principe de la loi DENORMANDIE ?
Le principe est l’acquisition d’un logement ancien avec travaux destiné à la location. Cette acquisition ouvre droit à une réduction d’impôt allant de 12 à 21% du prix de revient de l’investissement (achat + frais d’acquisition + travaux) pour un engagement locatif allant de 6 ans à 12 ans. La restauration complète de l’immeuble n’est pas obligatoire. Le montant des travaux de rénovation ou de transformation éligibles doit représenter à minima 25% du coût total de l’opération.
Les travaux d’amélioration s’entendent de tout travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de la surface habitable. Ce dispositif concerne les logements situés dans les centre villes dont le besoin de réhabilitation est particulièrement importante ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie).
Quels sont les délais de la loi DENORMANDIE ?
Le délai pour achever les travaux est le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien. La location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. Le locataire peut être un membre de la famille à condition de ne pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur. Il y a des plafonds de montant de location à respecter ainsi que des conditions de ressources des locataires.
Comment s'applique la réduction ?
La réduction ne peut s’appliquer qu’a deux logements par an. La réduction d’impôt est calculée dans la limite d’un double plafond :
- Le prix de revient global de l’investissement est de 300 000€ maximum
- Le prix d’acquisition du foncier avec le prix des travaux de réhabilitation ne doivent pas dépasser 5 500€ m2
La loi DENORMANDIE entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.
Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement locatif :
- Un engagement de 6 ans donne un taux de réduction de 12% à raison de 2% par an
- Un engagement de 9 ans donne un taux de réduction de 18% à raison de 2% par an
- Un engagement de 12 ans donne un taux de réduction de 21% à raison de 2% par an pour les 9 première années puis 1% par an pour les 3 dernières années
Voici un exemple :
Acquisition du foncier 200 000€ + une enveloppe de travaux de 100 000€ éligible.
Pour 300 000€ d’investissement avec un engagement de location de 12 ans la réduction d’impôt sera de 6 000€ par an pendant 9 ans puis 3 000€ par an pour les 3 dernières années.
N’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations, je pourrai vous aider à mettre en place une assurance vie adaptée à votre projet.
Dirigeant d'Olea Patrimoine
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