Comment bien transmettre à ses enfants ?

Diminuer sa fiscalité pour optimiser sa transmission

Pour diminuer la note fiscale et éviter d’éventuels conflits familiaux, anticiper la transmission maximise les chances de protéger à la fois vos enfants et votre patrimoine. Une des stratégies pour optimiser la transmission est le démembrement. Acquérir un bien en nue-propriété dans l’ancien permet d’investir dans un immobilier généralement en cœur de ville et dans des secteurs géographiques où le foncier est tendu. Les appartements auront également parfois du cachet et un intérêt architectural.

Au-delà des avantages financiers et patrimoniaux procurés par l’achat en nue-propriété, l’optimisation au déficit foncier fait bénéficier à l’investisseur d’un avantage puissant de déduction fiscale. Cette déduction entraine une économie fiscale et sociale importante. Lors des années de travaux, les investisseurs pourront imputer la somme des travaux réalisés sur leurs revenus fonciers permettant de gommer une partie de leur assiette taxable.

Comment mettre en place la succession ?

La stratégie d’acquisition en démembrement de propriétaire avec vos héritiers, combinée avec le mécanisme des déficits foncier permet l’optimisation de la transmission par le biais de l’investissement dans l’immobilier locatif.

Dans un premier temps, il vous faudra faire une donation d’une somme d’argent à vos enfants, réalisée sous forme de don manuel et qui sera effectuée en franchise de droit de succession dans la limite de 100 000€ tous les 15 ans par parent.

Dans un second temps, il vous faudra faire l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location nue. Le bien immobilier sera acheté par les parents pour l’usufruit et par les enfants pour la nue-propriété. Les enfants payent l’achat de la nue-propriété grâce à la donation consentie par leurs parents.

Quels sont les avantages ?

Les frais de notaire seront payés par les usufruitiers et les nus propriétaires. Par la suite, les parents engagent les travaux nécessaires qui permettront la mise en location de l’immeuble.

L’objectif est d’augmenter le potentiel locatif de l’immeuble, et de valoriser le bien immobilier. Les usufruitiers pourront donc engager et payer ces travaux de rénovation qui leurs permettront de louer le bien et d’avoir des revenus futurs intéressant.
Fiscalement, les travaux engagés et payés par les usufruitiers seront déductibles des revenus fonciers selon les critères classiques de déductibilité des travaux. Les usufruitiers mettent l’immeuble en location, perçoivent des revenus fonciers et profitent de la déductibilité fiscale des travaux engagés.

Comment se déroule la transmission ?

Au décès des usufruitiers, les enfants nus propriétaires deviennent pleins propriétaires de l’immeuble en franchise de droit de succession. En cas de revente de l’immeuble en pleine propriété par les enfants, la plus-value immobilière sera calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’immeuble avant travaux (les travaux ayant été déduits des revenus fonciers, ils ne pourront réduire la plus-value immobilière).

En revanche, cette plus-value immobilière sera totalement exonérée après 30 années de détention de l’immeuble. Dans ce cas c’est la date d’acquisition de la nue-propriété qui lance le point de départ de l’abattement pour durer de détention.

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